上城租房,二手房的估价标准是什么

二手房交易税费

「上城租房

二手房估价标准要考虑到房价的影响因素,还要考虑到政策的影响以及房价估算的方法。

一、房价影响因素1、房龄

正常情况来看,目前我国房屋建筑耐久年限为50年(从房屋竣工开始计算)。房龄过大的房子,不仅户型布局不合理、物业管理成问题,还会影响银行贷款。估算房价时,可以按照每年2%的折旧率来计算。

2、周边房价

参考目标小区周边地段的均价,还要结合户型、楼层、装修来考虑,这是比较简单也比较直观的因素。如果你的房子高于周边地段均价,肯定是很难卖的,除非你的房子有特别的加分项。

3、户型

老房子最大的问题之一就是户型,因为建造较早,当时的生活理念、建筑思维和现在有很大的差异,所以户型会比较不符合现在的审美。

老房子往往是卫生间、厨房比较小,这在估算房价时大概会扣减10%。

4、楼层、楼栋

楼盘要选黄金楼层、楼栋,买二手房也是一样的。如果以7-8层高的房子来说,估价时以1、2层房价为基准,则3、4层的房子可以加3%,顶层减5%。远离主干道、安静的楼栋价格会相对较高,估价时大概可以加15%。相反,噪音较大临街、临公园楼栋价格会相对较低。

5、房屋朝向、周边配套

朝南的房子卖的贵,如果房间没有朝南的门窗,估价时扣5%;所在小区没有独立封闭,小区治安不足,扣5%;所在小区环境配套齐全加10%。

6、税费

二手房有没有满2年,在税费上还是有很大差别的。税费一般都是由购房者承担的,如果税费高,买房成本增加,房子的成交概率就低,房子也很难卖上价。

二、政策因素

除了以上和房子本身相关的因素,房价还受到政策因素的影响。这点楼盘应该还是感触比较深刻的,单看这个金九银十就知道了。在“稳”字当头的现在,这个“金九银十”格外的萧条。的确有顶住压力,业绩做的不错的房企,但是大多数房企还是在融资难、回款慢的压力下努力“活下去”。

另外,房价高低和经济也息息相关。有些人说,经济再不好,要买房住的人始终是要买的。话是没错,但在经济下行,银行贷款利率高的情况下,你说大部分购房者是不管不顾的买,还是观望一下呢?

三、估算房价的方法

估算房价有4个方法,分别是市场比较法、成本估价法、收益还原法、路线价法。

1、市场比较法:比较同类相似产品,根据前文所提房子本身的因素进行估价。

2、成本估价法:房价=房产重新建造完全价值-建筑物折旧

3、收益还原法:房价=房地产纯收益÷收益还原利率

4、路线价法:了解街区土地的平均价格,通过临街宽度、深度的调整估计土地价值。

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