江干租房,二手房延期过户风险有多大?

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「江干租房二手房延期过户的风险

根据《合同法》相关规定:产权变更以不动产登记为准,也就是说,在没有办理过户之前,即使签订了交易合同,房屋产权仍然属于卖方!而产权还在卖方的情况下,风险就很大了。

1、一房二卖

由于从买房到等待过户会有很长一段时间,这样加大了房产交易的风险,甚至会导致一房多卖的情况。根据法律规定,在出现一房二卖的情况时,并不是谁的合同先签订房屋就归谁所有,谁先占有房屋就归谁所有,而是谁先过户到手才算是谁的。因此即便签了房屋买卖合同又做了公证,但卖家将房屋转卖给他人,并且过了户,则房屋也是归他人所有的,原买家只能要求卖家承担违约责任。

2、违约风险

延迟过户的房屋产权归原业主,房价变动容易影响合同甚至导致毁约。房价上涨过多,原业主可能宁可赔违约金也不办理过户,但违约金远不足房价的涨幅,损失就会很大,这个案例特别多!其次,房价下跌过多,买家也会有想法,宁可放弃购房定金或者部分购房款也不愿意继续履约。

3、卖家用房子抵押贷款

在合同存续期间,如果卖家有经济问题,不排除他会拿着房屋的产权证去抵押贷款。如果到了约定过户的时间,贷款仍然没有还清,那么房屋还在抵押中就无法过户。

4、房屋被查封

在等待过户的时间里,房产的权属仍是原业主的,那么在这段时间里,如果业主出现一些经济纠纷,可能会导致房产被查封。同时,一旦卖家因其他债务被诉至法院,法院可能查封该房产,到时该房产会面临被拍卖的风险。

5、产权人死亡

买家与卖家签订了二手房交易合同后,如果卖家过世,买家就不得不一一找到该出卖人的众多继承人,先办理房屋继承登记,再办理房屋产权转移登记。在此过程中,不排除有的继承人坐地起价,买家不得不忍受额外的支出以及烦琐的公证、过户手续等。

6、公证风险

有法律意识强的朋友会选择去公证处对本次交易公证,与房主做全权委托公证,也就是现在你有这个房产的过户、抵押、代交按揭款、缴纳税费、占有、使用、出租、管理等全部的权利。但是,这就能规避所有风险了吗?

当然不是!

因为房子的卖家对该套房子仍有产权,如果卖家因为债务导致该房产被查封,那该房产的使用权会受到影响;同样的,如果卖家将产权证挂失补办去做抵押贷款,也会导致不能正常办理过户手续。最后很有可能房财两空!

二手房延期过户的补救措施

如果已经通过这样的形式入手一套房子,那么可以通过以下办法进行补救:

1、抵押登记

将房产抵押登记在自己名下。

做抵押登记的好处:

(1)卖方不能挂失房本和领楼盘本。

(2)如果卖方到时候反悔,可以将买卖转化为债权。

(3)即使房子被查封,优先受偿的也是抵押权。

2、及时起诉

如果发现房子被别人抵押或者查封了,要马上起诉,轮后查封。在起诉之前可做诉前保全。

3、实际占有

如果已经住进这个房子里,实际占有也很重要,在纠纷处置、财产拍卖和拍卖款分配的时候都会有优势。

4、租赁合同

签一个二十年的租赁合同。租户在购房时有优先购买权。

最后提醒:买了这种房子的话,确认好限售日期,如果可以过户了,第一时间去办理!如果不是很着急买房的,不建议买这种二手房!

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